Права и обязанности участников долевой собственности

Вопрос:

Здравствуйте, уважаемые юристы! В двухкомнатной квартире долевая собственность 0,75 и 0,25 доли между сводными братьями. В квартире прописан и проживает совершеннолетний сын собственника 0,75 доли. Собственники не живут в этой квартире.

Может ли собственник 0,25 доли без согласия сособственника: 1) выписать его сына; 2) сдавать свою долю третьим лицам и на каких основаниях (на основании какой статьи и какого закона)? Могут ли члены семьи собственника 0,25 доли, а именно жена и сын, без согласия сособственника вселиться или прописаться в квартиру и на каком основании?

За коммунальные услуги полностью платит собственник 0,75 доли и его сын, т. к. не хочет скандалов с сособственником, который считает, что раз он не пользуется этой квартирой, то и платить за нее не должен. Знаю, что есть право заключения отдельного договора на внесение платы за коммунальные услуги, но это не выход. Возможно ли включить сумму оплаты за коммунальные услуги неплатившего сособственника при покупке его доли другим собственником в стоимость доли, как это можно сделать? Как можно доказать и обязать неплатившего сособственника возместить эту сумму добровольно или в судебном порядке?

0,25 доли может быть выкуплена без суда по инвентаризационной стоимости квартиры (оценке квартиры в БТИ)?

Суд обязывает выплачивать собственнику за его долю по инвентаризационной стоимости квартиры или по рыночной цене?

Ответ:

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ, Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, согласие на сдачу в наем общей долевой собственности (в вашем случае доли) требуется.

Зарегистрировать жильца в указанной квартире вы можете только с согласия другого сособственника, причем дать его он должен лично в паспортном столе в письменной форме. Согласие на сдачу своей доли в квартире в наем (аренду) также лучше взять в письменной форме.

Руководствуясь ст. 292 ГК РФ, Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

При таких обстоятельствах, совершеннолетний сын, член семьи собственника, имеет равное с собственником право пользования жилым помещением.

Из описанной Вами ситуации не усматривается оснований для прекращения права пользования и снятия с регистрационного учета* сына сособственника.

В случае, если сын сособственника не приобрел право пользования в установленном законом порядке (никогда не вселялся физически), возможно признать его неприобретшим право пользования и снять с регистрационного учета.

(* институт прописки отменен, в настоящее время используется понятие — регистрация по месту жительства: временная/постоянная)

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственник 0,25 доли обязан оплачивать коммунальные платежи, налог на имущество соразмерно своей доли, вне зависимости от того живет он или нет в квартире. Исключением является водоотведение, электричество — для снятия платежей необходимо обратиться в ЕИРЦ (ДЭЗ) и подтвердить отсутствие в жилом помещении.

Собственник 0,75 доли может обратиться в суд и взыскать с собственника 0,25 доли соответствующую часть коммунальных платежей.

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Компенсация равна рыночной стоимости доли в праве собственности, которую сособственник, обратившийся в суд, обязан предварительно внести в депозит суда. Задолженность по коммунальным платежам на стадии рассмотрения дела в зачет не идут, на стадии исполнительно производства, если приставы успеют, то могут вычесть эту сумму из внесенных в депозит суда денежных средств.

Во внесудебном порядке долю можно выкупить по той цене, по которой собственник ее продает (только собственник определяет стоимость), причем другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).